【不動産売却、お困りじゃありませんか? Part3】不動産売却には意外と費用がかかります!

更新日:11月19日


今年も残り2ヶ月になりました。


何もしないまま一年が過ぎ去ろうとしている気がします・・・


コロナ感染者数は激減し、安堵の表情を皆さん浮かべているのではないでしょうか?


私もその一人です。


けど、油断は禁物!!


調子に乗って、色々と出歩いていると第6波がすぐにやってくるかもしれません。


感染対策はしっかりと行って、日々の生活を楽しみましょう!!



コロナの状況が収まってきた今、


保留していた不動産売却を進めようとしている方多いと思います。


不動産を売却するときにかかる費用ブログ、


前回のものはお読みいただけましたか?


まだの方はこちらからどうぞ、


【不動産売却予定者必見!!Part1】不動産売却時に必要になる費用知っていますか?


【不動産売却 不動産仲介手数料は高いです!!Part2】不動産売却には費用がかかります!ご存じですか?


このブログの続きになります!


このブログからお読みになっても全く問題ありませんので、


興味のあるところからお読みくださいね!


それでは今回は、


境界確定費用について見ていきましょう!!


不動産売却の時に必要になる諸費用項目

まずは、前回の復習です!


不動産売却時に必要になる諸費用項目は以下になります。


①不動産登記費用・司法書士手数料


②不動産仲介手数料


③境界確定費用


④家財整理費用


⑤ハウスクリーニング等清掃費用


⑥建物診断費用(ホームインスペクター費用)


⑦建物取壊費用


があります。


本当に沢山の項目がありますよね。


けど、これらは不動産売却する方、全員にかかる費用ではありません。


必要なのは、該当する項目だけです。


売却前にどれくらいの費用がかかるのかを知っておくことは、

非常に大切です。


ですので、ご自身の所有している不動産について、

該当する項目をしっかりとご確認ください。



境界確定費用

境界確定費用とは、


ご自身の所有する土地と隣接地の土地の境界を


確定させる時に発生する費用のことをいいます。


この境界確定の作業ですが、

最近の売買では必要になってくるケースが増えています。


一昔前は、そんなに境界って意識してなかったんです。


まぁ大体ココくらいかな?とか、本当にあったんです。


本当に良い時代ですよね。


皆さんそこら辺はおおらかだったんです。


がしかし、、、今は世知辛い世の中。


境界が少しはみ出ていただけで近隣トラブルに発展します。


これ本当です。


だから最近境界についてはしっかりと確定してから売買をおこないます。


もちろん理由はこれだけではありません。



土地面積が怪しい、、、


土地面積が怪しいときがあります。


このときにも境界を確定する必要があります。


というのも、先ほども書きましたが、

境界がいい加減な時期ってあったんです。


実際に現地にてメジャー等で測ってみると、

明らかに間口や奥行きの長さが違う場合があるんです。


そうなると、当然ですが面積が違ってきますよね?


要するに、登記上の面積と実測の面積が違ってくることになるんです。


多少の誤差は仕方ありませんが、

坪単位で違ってくると、売買代金が〇〇〇万円単位で違ってきます!


実際に私が売買した土地でありましたからね。


その時は、約3坪実際に土地が広かったんです。

そうすると、その土地の価格が確か坪単価35万円くらいだったので、

105万円違ってきます!!


この金額の違いかなり大きいでしょ?


昔からある住宅地にお住まいの方は特にお気を付け下さい!


これ本当に気をつけないと売主さんは損します。


余談ですが、

実際の敷地面積が登記簿上の面積より小さい、

これを『縄縮み』

逆に実際の敷地面積が登記簿上の面積より大きい、

これを『縄伸び』と言います。


さらに余談ですが、

このように敷地面積が登記面積と違う理由は、

明治時代に遡ります。


『地租改正』って聞いたことありませんか?


明治6年にそれまでの年貢制度をやめ、

所有している土地に一律で税金をかけるように改正したんです。


このとき土地の面積を測る際に、

縄を使用したらしいのですが、

結構いい加減に測っていたらしいんです。


『縄縮み』になっているところは、

山とか起伏の激しい土地の場合等、

測りにくかったところの面積が

大きくなってしまったところがあったとか。


『縄伸び』なっているところは、

税金を多く納めたくないから、

面積を小さくして測ったらしいです。



諸説ありますが、そのため登記面積と違う土地が多く存在するそうです。


なので、実際に売却予定の土地の間口と奥行きくらいは

ご自身で測ってみるのも良いと思います。



売買契約書に記載されている


実は売買契約書にきちんと、


『売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。』

と記載されています。


これどう意味か分かりますか?


まず、売却予定の不動産のい敷地境界を確認してください。


お隣の家との間に、金属プレートがあったら大丈夫です!


境界を確定した図面もしっかりありますから、

土地境界確定をする必要がないです!


金属プレート以外では、

金属杭とか石の杭、木の杭があります。


これがあれば、図面と照らし合わせて

面積とそんなに相違がなければ、

問題なく売買できる場合が多いです。


しかし、何もない場合は確定する必要があります。


境界を確定する方法としては、


売主と隣接地所有者と境界はココですよ

という、『境界確認書』を作成して、

お互い判子を押し、確認する方法があります。


しかし、道路との境界がよく分からない、

隣接地が公園等の公共用地である、

隣接地に水路がある、

場合になると、

土地所有者や管理者は地方公共団体になるので、

そんなものに判子は押してくれません。


ではどうするか?


この場合は、土地境界を有資格者に確定してもらう必要があります。


この土地境界を確定する資格者を

『土地家屋調査士』

といいます。


役所はお堅いので、不確実な土地境界確認書に絶対に判子なんて押しません。


土地家屋調査士が作成する、

土地境界確定資料にしか判子を押しません!!


なので、道路や隣接地との境界が不分明な場合は、

諦めて境界確定をする必要があります。



土地境界確定にかかる費用


この境界確定にかかる費用ですが、

土地の大きさや隣接している土地の筆数によって変わってきますが、


土地家屋調査士に依頼すると、

約30~50万円はかかります!


これもまた高い。。。


なぜかというと、感の良い方はもうおわかりかと思いますが、

土地の境界を確定するには、その土地の面積も測る必要があるからです。


境界が不分明な場合、

地積が違う場合、


どちらにせよ、土地家屋調査士がする作業に変わりはありません。


なので、費用もそれなりに高くなります。



まとめ


以上となりますが、ご理解いただけましたでしょうか?


要するに、


売却予定の土地の間口、奥行きを測ってみると、

明らかに面積が違ってくる場合


境界の示すプレート等が見当たらない場合


には土地家屋調査士による

境界確定作業が必要になり、

費用が発生することになります。


不動産の売却する場合でも、費用が結構かかってくることがあるので、

売却価格を決める際にはこのことも念頭に置いて、

売買をおこなっていくようにしましょう!!


今回はここまでにします。


それではまた!



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