【不動産ブログ】🏠 中古住宅は「安い＝お得」ではない 『見極めの思考法』
- tomoyasu nishino
- 8月19日
- 読了時間: 9分
更新日：1 時間前
夏休みやお盆の帰省で、 家族と住まいの話をされる方も多い季節ですね。
「中古住宅ってどうなんだろう？」というご相談も増えています。
今回は、中古住宅の価格の裏側と見極め方について、 現場視点でお話しします。
最近、建築価格の高騰にあわせて、 中古物件市場が注目を集めています。
中古住宅を探し始めると、 まず目につくのは価格の安い物件です。
インターネットで検索していると、 「この価格なら無理なく買えそうだ」 「同じ広さで新築の半分以下だ」 という物件が目に入ります。
もちろん、『中古住宅の醍醐味は“価格の魅力”』ですが、 その“安さ”には、必ず理由があります。
今日は、価格の裏側をどう読み解くか その思考法をシンプルに共有したいと思います。
■ 安い物件には、だいたい3つの理由があります
中古住宅の価格は、単に建物の古さだけで決まっているわけではありません。
ざっくり言うと、安い理由は次の3つに集約できます。
立地（場所の要因）
建物の状態（劣化や構造的要因）
市場心理や事情（急いで売りたい等の背景）
例えば「雪が多い地域」「車が必須の場所」「道路付けが悪い」 などは価格が抑えられます。
あるいは「外壁や屋根の劣化が進んでいる」「水回りそのまま」 といった状態も価格が下がる理由です。
そして意外と多いのが“売主の事情”。
相続、転勤、空き家放置などで、 「早めに手放したい」という背景がある場合、 価格を下げて市場に出ることがあります。
■ 「お得」かどうかは“総コスト”で考える
中古住宅の購入でよくある誤解は、 物件価格だけで判断してしまうことです。
例えば、1,200万円の中古住宅を見つけたとします。 同じエリアの新築は3,000万円なので、「1,800万円も浮いた！」と思いがちですが…
実際には、
屋根や外壁の塗装
水回りの入れ替え
床下の補修
断熱性能の改善
白アリや傾きの修復
などで、 数百万円〜1,000万円以上かかることも少なくありません。
つまり
安い物件 × リフォーム費用＝ “本当の取得価格”
という考え方が大切です。
■ でも、高くつく家＝悪い家ではありません
では修繕費がかかる家は買わない方がよいか？ というと、そうではありません。
総額が新築より安く、自分好みにリフォームできるなら十分価値がある からです。
逆に、
✔ 修繕歴のある手入れされた家 ✔ 諸費用が少ない物件
は、見た目以上に“お得”なこともあります。
つまり、中古住宅は
表面価格ではなく“総額と価値” で見極める
という発想が必要です。
■ 「内見時に絶対に聞いてほしい質問」
価格が安い物件を見学する際、ぜひこんな質問をしてみてください。
「過去にどんな修繕をしましたか？」
「屋根・外壁はいつ頃メンテしましたか？」
「床や水回りに不具合はありますか？」
「売主さんはどういう事情で手放しますか？」
これらの答えを聞くことで 最低限のリフォーム費用が想像できるようになります。
■ 結局、一番大切なのは「理由に目を向けること」
中古住宅の購入では、つい
「安い＝いい買い物だ」
と感じてしまいがちです。
しかし実務の現場では、 安い理由に気づけた人ほど、失敗しない という印象があります。
価格の背景にある“理由”をとらえ、 総コストと価値のバランス を考えることが中古住宅を賢く買う第一歩です。
■ 最後に
今回のテーマは、 中古住宅の購入を検討する際の基本の視点でした。
もちろん、価格が安くて本当にお得な物件もあります。 しかし、「なぜ安いのか？」という問いを持つことで、 良い出会いが生まれやすくなります。
次回は、 『外観5秒で分かる劣化のサイン』を具体的に紹介したいと思います。
それではまた(^^)/
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